Reunimos as ferramentas essenciais para quem está a planear a compra de habitação própria permanente em Portugal. Da capacidade de crédito até aos custos de escritura, passe pelos simuladores antes de ir ao banco.
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Capacidade, custos, garantia e plano de ação num fluxo — introduza o rendimento uma só vez.
Calcule a sua capacidade de crédito com stress de +3 pp (regra BdP).
IMT, Imposto do Selo, escritura e registo — todos os encargos para a escritura.
Simule a prestação do seu crédito habitação e o MTIC total.
Veja se cumpre os 4 requisitos da garantia do Estado (DL 44/2024).
Da compra à eventual venda — ferramentas para cada etapa da propriedade.
1. Compra
IMT, IS e escritura — encargos na escritura.
2. Crédito
Prestação mensal, MTIC e tabela de amortização.
2. Crédito
Elegibilidade à garantia do Estado (DL 44/2024).
3. Propriedade
Imposto Municipal sobre Imóveis — carga anual e isenção HPP.
4. Venda
Base tributável IRS na venda — regra 50% e isenção por reinvestimento.
5. Distress
IHRU, Porta 65, PERSI, DECO — recursos para dificuldades.
A compra de primeira casa em Portugal envolve uma série de decisões financeiras que vale a pena preparar com antecedência. O banco analisa o seu agregado familiar, o rendimento líquido, as dívidas existentes e aplica a regra de DSTI BdP: em regra prudente, as prestações de todos os créditos não podem exceder 35 % do rendimento líquido do agregado — o chamado stress de taxa, que testa o cenário com mais 3 pontos percentuais.
Para além da prestação, a compra implica custos de entrada significativos. O IMT 2026 (Imposto Municipal sobre Transmissões) varia com o valor de aquisição e a finalidade — para habitação própria permanente existe isenção total até ~€97 mil e taxas reduzidas até €324 mil. O Imposto Selo mútuo é 0,6 % sobre o valor do empréstimo (prazo superior a 5 anos), e a escritura e registo predial acrescentam tipicamente €500 a €1 000 em custos administrativos.
Na escolha do crédito, a principal decisão é taxa fixa ou variável. A taxa variável indexa-se ao Euribor (3, 6 ou 12 meses) mais o spread do banco — nos ciclos de subida de taxa, a prestação pode aumentar substancialmente. A taxa fixa oferece estabilidade mas costuma ter TAN inicial mais elevada. Compare sempre pela TAEG (Taxa Anual Efetiva Global), que inclui seguros e comissões.
Jovens até 35 anos sem habitação própria podem beneficiar da Garantia Pública Jovem (DL 44/2024), que permite financiar até 100 % do valor de aquisição com garantia do Estado. Use a calculadora de elegibilidade para verificar se cumpre os 4 requisitos.