Este guia descreve os direitos do inquilino ao terminar um contrato de arrendamento urbano em Portugal — como exigir a devolução da caução e como dar o aviso prévio correto para não perder rendas. Cobre os artigos 1097.º a 1103.º do Código Civil e o regime dos Julgados de Paz.

Aviso importante. Este guia descreve direitos e procedimentos previstos na legislação vigente. Não substitui aconselhamento jurídico individual em casos de litígio com o senhorio ou em situações de elevada complexidade contratual.

Devolução da caução

Terminado o contrato de arrendamento e entregues as chaves, o inquilino pode exigir por escrito a devolução da caução (depósito de garantia).

Prazo de devolução: Não existe um prazo legal fixo de devolução confirmado nesta análise — alguns tribunais consideram razoável um período após a entrega das chaves (em verificação). O prazo aplicável ao seu caso deve ser confirmado junto de advogado ou de serviço de apoio jurídico.

Montante máximo da caução: Nos termos do art. 1076.º, n.º 2 do Código Civil, as partes podem caucionar o cumprimento das obrigações até ao valor correspondente a duas rendas (máximo). (Fonte: informador.pt — CC art. 1076.º, versão 89 / Lei 39/2025.)

Retenção da caução: Os fundamentos que permitem ao senhorio reter a caução (v.g., rendas em falta, danos além do desgaste normal) são doutrina frequente mas não foram confirmados num artigo primário nesta análise (em verificação).

Escalada: Em caso de recusa de devolução, pode recorrer ao Julgado de Paz (até €15.000, sem advogado obrigatório), competente para conflitos de arrendamento urbano — Lei n.º 78/2001, art. 8.º e art. 9.º, n.º 1, al. g). Esta é uma via gratuita e mais rápida do que o tribunal comum.

Terminar o contrato — aviso prévio (prazo certo)

Para contratos de duração certa (prazo certo), o Código Civil art. 1098.º(1) estabelece os seguintes prazos mínimos de aviso prévio para o inquilino que pretende opor-se à renovação:

| Duração do contrato | Antecedência mínima (oposição à renovação) | | ------------------- | ------------------------------------------ | | ≥ 6 anos | 120 dias | | ≥ 1 e < 6 anos | 90 dias | | ≥ 6 meses e < 1 ano | 60 dias | | < 6 meses | ⅓ do prazo do contrato |

Estes prazos têm de ser contados antes do fim do período em curso. O aviso deve ser dado por escrito (carta registada com aviso de receção é a via mais segura).

Denúncia a meio do contrato (art. 1098.º(3)): O inquilino pode também denunciar o contrato de prazo certo após decorrer pelo menos ⅓ do prazo, com aviso prévio de:

• 120 dias antes da data pretendida de saída, se o contrato tiver duração igual ou superior a 1 ano;
• 60 dias antes, se o contrato tiver duração inferior a 1 ano.

Quando o senhorio se opõe à renovação (art. 1098.º(4)): Se for o senhorio a opor-se à renovação, o inquilino pode denunciar o contrato com apenas ≥ 30 dias de antecedência.

Contrato de duração indeterminada (art. 1100.º)

O art. 1100.º, n.º 1 do Código Civil estabelece os seguintes prazos de aviso prévio para a denúncia pelo arrendatário de contrato de duração indeterminada:

| Duração já decorrida (à data da comunicação) | Aviso prévio mínimo | | --------------------------------------------- | ------------------- | | ≥ 1 ano | 120 dias | | < 1 ano | 60 dias |

Quando o senhorio se opõe à renovação (art. 1100.º, n.º 2): o arrendatário pode fazer cessar o contrato com pelo menos 30 dias de antecedência.

(Fonte: informador.pt — CC art. 1100.º, versão 89 / Lei 39/2025.)

Proteção na primeira renovação

A oposição do senhorio à primeira renovação do contrato só produz efeitos decorridos 3 anos da celebração do mesmo (CC art. 1097.º, n.º 3). Ou seja: mesmo que o senhorio envie o aviso de não renovação dentro do prazo, o contrato mantém-se em vigor até completar 3 anos. Exceção: o senhorio pode exercer esse direito antes dos 3 anos se necessitar do imóvel para habitação própria ou de descendente em primeiro grau (art. 1097.º(4)).

Mapa de artigos aplicáveis (referência rápida)

| Artigo CC | Matéria | | --------- | ------- | | 1097.º | Oposição à renovação pelo senhorio | | 1098.º | Oposição à renovação / denúncia pelo inquilino (prazo certo) | | 1100.º | Denúncia pelo inquilino (duração indeterminada) | | 1101.º | Denúncia pelo senhorio | | 1103.º | Denúncia justificada |

Ferramentas e próximos passos

• Apoio Jurídico Mowei — Arrendamento e caução — ferramenta informativa que ajuda a identificar o próximo passo e a gerar a carta correta para o seu caso (pedido de devolução de caução ou aviso prévio de saída).
• Selecione o seu caso na ferramenta para aceder à carta de devolução de caução ou à carta de denúncia do contrato, pré-preenchida com os prazos aplicáveis.

Fontes oficiais